本文来源：时代财经 作者：谢斯临

中洲坊创意中心 时代财经/摄

在寸土寸金的深圳，市场很难想到会有房源会以备案价67折的折扣对外销售。

但这样的事情如今正在真实地发生。7月底，位于笋岗清水河片区的中洲坊创意中心项目商办产品以备案价格67折、公寓产品以备案价格85折出售的消息在深圳房产中介的朋友圈刷屏，项目主推33至66平方米公寓，总价最低仅需190万元。

这是一个含括甲级写字楼、裙楼商业及商务公寓多种业态在内的综合体项目，其中大部分物业将由项目开发商中洲控股自持，仅2栋商务公寓及2栋商业办公可对外销售。

早在2020年12月，项目就获批预售许可证，商务公寓备案732套，商业447套。其中，商务公寓户型建面约33-66.7平方米，均价约6.8万元/平方米；商业办公从46平方米到1325平方米户型都有，均价约7万元平方米。

以此初略计算，折后中洲坊商务公寓单价仅需约5.8万元/平方米、商业办公产品单价甚至低至仅需约5万元/平方米。

这几乎成为近年笋岗旧改启动后，有公寓出售以来价格最低的一个项目。笋岗片区一名房产中介向时代财经表示，同片区内的公寓项目均价在每平方米6.5万元至7万元的区间之内，即使是在公寓市场无比惨淡的现在，罗湖区的公寓项目折扣最低也只到9折左右。

极低折扣之外，中洲控股还开展联动，给出8%左右的极高佣金吸引全市中介推盘。8月11日，时代财经走访中洲坊项目营销中心，项目内前来参观了解的房产中介熙熙攘攘、络绎不绝。

项目销售案场 时代财经/摄

67折出货、高达8%的中介佣金，相比其他项目，中洲控股希望快速回款的决心明显更甚。市场认为这或是由于中洲控股需要马上回笼资金。中洲控股方面向时代财经表示，行业强监管下，没有哪家民营房业敢说自己资金宽裕，开源节流不过是行业是常态。

去化艰难，67折以价换量

在严厉的楼市调控政策之下，深圳楼市整体遇冷，商务公寓也不例外。2020年7月31日，深圳公寓市场遭遇最严调控政策，全面停批商务公寓项目，并鼓励已审批的商务公寓项目转为可售型人才房。

有业内人士告诉时代财经，从商务公寓停止审批后，公寓市场短暂热闹过一阵，后迅速进入观望状态。公寓商业用地的土地性质导致公寓拥有交易成本高、流动性弱等一系列缺点。严厉调控之后，投资者逐渐意识到，相比于住宅，公寓产品投资的容错空间更小，风险要更大。

需求减少的同时，赶在最后的尾巴，深圳商务公寓市场的供应却还在增加。深圳中原研究中心数据指出，2020年深圳公寓批售项目46个，批售商务公寓24910套，批售面积合计147万平方米，套数同比上涨23.6%，面积同比上涨23.7%，达历史新高。同期，深圳商务公寓仅成交11735套，成交量不到供应量的一半。

供过于求的市场大环境下，全市商务公寓项目去化艰难。打折促销成为开发商通用手段。特别是在罗湖区，多个公寓项目集中供应，开发商不得不以价换量。如罗湖地铁口的大中华W公寓项目向认购客户推出5个99折促销、国贸地铁口的兆鑫+项目接连推出数个低至89折的特价房源。

中洲坊也不例外。早在2020年12月，中洲坊项目就获批预售许可证，备案商务公寓732套，商业447套，但这明显并不是一个好时候。入市大半年时间以来，项目去化情况难言乐观。在扛了大半年之后，最终开始“骨折”出售。

项目销售人员透露，早前公司对于市场环境判断并不乐观，才决定最终以极低折扣吸引市场，快速去化回笼资金。7月底入市销售后，公寓产品销售结果超出预期，价格目前已经有所回调，折扣最低仅在88折。而办公产品因去化艰难，依然保有67折折扣。

被边缘化，中洲销售不升反降

1993年，以汽车零配件生意起家的潮汕商人黄光苗创立房地产开发企业中洲集团，并于2014年通过控股深圳市国资委地产上市平台深长城，更名中洲控股实现A股曲线上市。借壳上市之后，黄光苗干得最漂亮一件事是拿地。

2017年，公司在短短一月内耗资超80亿元横扫全国5个城市，涉及香港、佛山、惠州、无锡及重庆，气势如虹，一时被业内誉为“拿地大王”。

但在当时，中洲控股仍是一家销售额刚刚突破100亿元的区域性房企，激进的拿地风格让中洲控股资金承压，黄光苗不得不使用股权质押方式进行融资，以至于其控制的中洲置地常常处于滚动质押的情况，直至今日都没能得到彻底改善。

7月22日，中洲控股发布公告称，公司控股股东中洲置地日前将将1000万股进行补充质押，质押股数占所持公司股份的2.86%，占公司总股本的1.50%，质权人为广东华兴银行深圳分行。截至最新公告日，深圳市中洲置地有限公司累计质押1.52亿股，占其持有公司股份总数的43.39%，占公司总股本的22.83%。

中洲控股方面对资金链紧张传言回应称，行业强监管下，房地产政策从供销端到融资端的管制都没有放松的迹象，所以房地产公司开源节流是常态。但公司资金链是安全的，并未出现任何问题。

2017年以后，黄光苗放弃激进，拿地大幅放缓。2018年至2020年，公司新增土地储备日益减少，分别为163.84万平方米、38.56万平方米和19.04万平方米。截至2020年，公司土地储备建筑面积合计239.10万平方米。

与此同时，存量项目的开发进度也十分迟缓，年报数据显示，截至2020年底，中洲控股拟开发的15个项目中，有6个不能确定开工时间。

在深圳，中洲控股早年拿下的宝安二十六区的旧改项目则因与业主没能达成一致迟迟没动工；成都三岔湖项目自2017年从华南城手中收购而来后，土地款早已缴清却迟迟未能动工。公司最大利好深圳北黄金台项目因权益归属纠纷已闲置二十余年。按照最新披露的信息，该项目预计今年九月才能开工。

没能在上一轮发展周期里崛起的中洲控股，如今正逐渐被边缘化。在2016年突破百亿销售额后，公司销售规模一直没有重大突破。2017年至2020年，中洲控股的合约销售金额分别为144.91亿元、131.72亿元、155.21亿元及139.91亿元，规模不升反降。

而如今，公司对于经营目标更为保守。据中洲控股披露的数据，公司计划于2021年实现房地产销售面积61万平方米，销售金额134亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积102万平方米。